【MyGoNews衷柏宣/專題報導(dǎo)】房地產(chǎn)有一個特性， 那就是長期投資不會賠錢。政治大學(xué)地政博士馮先勉表示，在1981年以前，臺北市1坪10萬元的房屋已是「天價」；在1988、1989年期間，1坪50萬元的房屋才算「天價」，但到了2006年，1坪超過120萬元的房屋才是「天價」，現(xiàn)在2010年，1坪200萬元的房子也已經(jīng)在市場銷售了，這是現(xiàn)在的「新天價」。

房地產(chǎn)投資，將由格局最大的人獲勝！

這個資料代表在臺北市，幾乎全部的投資人如果房屋不賣，在過去40多年的時間裡，到今天不但沒有賠錢，反而還都增值了。所以，只要放的時間夠久，即使投資人現(xiàn)在所買的房屋是「天價」，但未來一定還會有更高價格的機(jī)會出現(xiàn)，到時一定可以出售獲利！

可是，很多人可能會問，為什麼還有那麼多人投資房地產(chǎn)卻沒有賺到錢呢？這就牽涉到了投資者的~格局?！阜康禺a(chǎn)的投資，最終將由格局最大的人獲勝！」馮先勉這麼表示。什麼是格局最大的人呢？指的就是在購買房地產(chǎn)時，投資人計劃在多久的時間內(nèi)將其出售，這個預(yù)期的時間就是「格局」。

房市投資訣竅 要ㄠ得夠長

一般而言，有的散戶投資人，只將「格局」訂在6個月(即在6個月內(nèi)就計劃出售獲利)；有的建設(shè)公司將「格局」訂在2~3年；有的開發(fā)商將「格局」訂在5~10年；有的外商投資公司將「格局」訂在20年；有的壽險公司將「格局」訂在30年……。

當(dāng)格局愈大，其勝負(fù)自然即已出現(xiàn)，最有名的例子，如1989年國泰人壽以「天價」在南京東路標(biāo)到華航旁邊的旅館用地土地；又如南山人壽在2002年以「天價」標(biāo)到信義計畫區(qū)莊敬路的一塊商業(yè)區(qū)土地；再如新光人壽在2006年以「天價」標(biāo)到轟動全臺的信義路聯(lián)勤總部俱樂部土地。
 

人壽公司在標(biāo)地上「格局」較大，因為他們計算投資報酬率，都是以超過30年為導(dǎo)向！相對的，許多私人財主及建設(shè)公司，他們以快速周轉(zhuǎn)為考慮，將格局放在1年至3年，當(dāng)3年內(nèi)如果沒有達(dá)到預(yù)期的市場情況，他們就必須被迫退出。

汐止房價 站上「4字頭」，挑戰(zhàn)「5字頭」

這就是房地產(chǎn)的投資訣竅， 同樣的道理，在1981年以前，臺北縣汐止新臺五路上1坪5萬元的房屋已是「天價」；在1991年期間，同地段1坪20萬元的房屋才算「天價」，後來因為颱風(fēng)造成汐止淹水，房市成為燙手山芋，市場乏人問津，房價跌到1坪10萬元附近，一直等到員山子分洪工程完工，汐止不再淹水，這幾年，房價開始站回「2字頭」、「3字頭」，2010年站上「4字頭」準(zhǔn)備挑戰(zhàn)「5字頭」，現(xiàn)在「5字頭」房價是汐止的新天價。

1981年在汐止買房子，到現(xiàn)在沒賣，屋齡接近30年，房價也有1坪「2字頭」以上的價位，1991年就算你在當(dāng)年高點用「2字頭」在汐止新臺五路上買了房子，現(xiàn)在接近20年成屋的房價，也都可以挑戰(zhàn)「3字頭」，2009年汐止新屋預(yù)售房價已經(jīng)站上每坪30萬元，到了現(xiàn)在2010年，房價上漲到1坪40萬元。汐止地區(qū)經(jīng)過淹水的洗鍊，40年來的房價依舊上漲，而且漲了8倍之多。

「預(yù)售房價」與「家戶可負(fù)擔(dān)房價」

有人看到汐止房價現(xiàn)在處於天價，覺得太貴，其實看看臺北縣的預(yù)售房地產(chǎn)價格，政大地政學(xué)系博士、中國科技大學(xué)財稅系助理教授丁福致曾經(jīng)做過研究，從臺北縣「預(yù)售房價」與「家戶可負(fù)擔(dān)房價」相比較(圖2)可以看出，其實臺北縣民的「所得可負(fù)擔(dān)房價」與實際「平均預(yù)售總價」一直存在很大差異，在1989年的時候，差異數(shù)達(dá)到最大，那個時候的房屋貸款利率有正處於歷史13％的高峰期。
 

隨著經(jīng)濟(jì)成長， 所得逐漸提高， 房貸利率也開始緩慢下降，這樣的距離差異開始縮小，2003~2005年間，「所得可負(fù)擔(dān)房價」與「平均預(yù)售總價」達(dá)到3年的均衡，直到2006年才又拉開距離，民眾再度感覺到房價的沈重壓力。這樣的實驗證實著「所得可負(fù)擔(dān)房價」始終處於「預(yù)售平均總價」之下，這也解釋了每一個時期的房屋「天價」過後，後面還會出現(xiàn)另一個「天價」，房地產(chǎn)長期以來的天價走勢，始終沒有停過。

「房價水波效應(yīng)」讓汐止具比價補(bǔ)漲空間

因此，投資不動產(chǎn)不要怕天價，要在乎的是你準(zhǔn)備的「格局」有多大，以及你選擇的地區(qū)，有沒有成長潛能。以汐止來說，現(xiàn)在這個區(qū)域已經(jīng)成為臺北新東區(qū)的門戶，在信義房屋規(guī)劃的城市擴(kuò)大臺北地區(qū)的「房價水波效應(yīng)」裡，汐止市被列在第1圈範(fàn)圍(圖3)，與板橋、三重、永和、中和、新店具有相同的房地產(chǎn)選擇價值，但是，板橋房價上看每坪90萬元，永和出現(xiàn)60萬元價位，三重、中和、新店已經(jīng)有50萬行情，只剩下汐止在第1圈的房價還處於「4字頭」。這樣的區(qū)段比價效應(yīng)，當(dāng)然能讓汐止的房價出現(xiàn)合理的補(bǔ)漲走勢，因為在第2圈的新莊已經(jīng)準(zhǔn)備挑戰(zhàn)1坪50萬，蘆洲也有40萬元以上的個案準(zhǔn)備登場，相較之下，第1圈的汐止房價的落後，更加具有補(bǔ)漲空間。

汐止「臺北新東區(qū)門戶」，財團(tuán)進(jìn)場

不過，基本上，房價要上漲也必須要區(qū)域具有發(fā)展價值才可以，看看汐止有沒有條件出現(xiàn)補(bǔ)漲行情吧！

(1)汐止現(xiàn)在位置屬於「臺北新東區(qū)門戶」----因為南港許多國際級都市建設(shè)及開發(fā)案已陸續(xù)展開，帶動整體區(qū)域發(fā)展，將與鄰近都會區(qū)汐止形成「臺北新東區(qū)」，使汐止成為具有交通樞紐+科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢的宜居城市。汐止與臺北市近年主要發(fā)展地區(qū)內(nèi)湖和南港相近，中山高與北二高也在汐止匯集，臺鐵都會區(qū)捷運化改善工程更在汐止至南港間增設(shè)了汐科站，加上興建中的三鐵共構(gòu)高鐵南港站，以及規(guī)劃中的捷運民生汐止線，都讓汐止交通網(wǎng)絡(luò)愈來愈健全。
 

(2)建設(shè)財團(tuán)大規(guī)模汐止造鎮(zhèn)，延伸科技園區(qū)架構(gòu)----汐止新臺五路上已經(jīng)有東方科學(xué)園區(qū)、遠(yuǎn)東科學(xué)園區(qū)，將來還有遠(yuǎn)雄集團(tuán)的「遠(yuǎn)雄創(chuàng)新研發(fā)科技中心」開發(fā)案，遠(yuǎn)雄集團(tuán)董事長趙藤雄說：「這件個案光是基地面積就快2萬坪、總建築面積達(dá)25萬坪，規(guī)劃設(shè)計了20年，已完成規(guī)劃結(jié)合科技、藝術(shù)、休閒、購物、Outlet、智能和辦公的綜合園區(qū)，下半年會動工?！构烙嬤@件開發(fā)案全區(qū)至少有500億元，下半年會先開發(fā)第1期，總銷約180~200億元，會採取邊建邊售模式。這件大型廠辦造鎮(zhèn)計畫，將會使「汐止科學(xué)園區(qū)」更完整，也可因此帶動新臺五線整體地段上的增值空間。

雙軌道+科技廊道新金磚

(3)「雙軌道」交通建設(shè)，拉近汐止與市中心距離----「臺鐵捷運化+捷運民生汐止線」的「雙軌道」規(guī)劃中，臺鐵3站直達(dá)南港站，5站區(qū)間車約15分鐘即達(dá)臺北車站，捷運「民生汐止線」，連結(jié)內(nèi)湖線速達(dá)忠孝復(fù)興，與臺北市中心快速接軌。未來，臺北衛(wèi)星城市中，以汐止15分鐘到臺北的通勤時間最短，擁有三高交通最便利，無論開車或搭區(qū)間火車，都僅須15分鐘。環(huán)東大道、三高、一快，到內(nèi)科上班或到北市信義區(qū)，都相當(dāng)方便。

 

(4)從內(nèi)科、南軟、汐科，建構(gòu)大臺北科技走廊新金磚----汐止跨足大臺北科技走廊二大產(chǎn)業(yè)軸線(中山高、北二高)，三大科技園區(qū)(內(nèi)湖科學(xué)園區(qū)、南港軟體園區(qū)、汐止科學(xué)園區(qū))，形成最受矚目的「臺北科技走廊新金磚」。汐止科學(xué)園區(qū)包括「遠(yuǎn)東世界中心」、「遠(yuǎn)東世界經(jīng)貿(mào)」、「經(jīng)緯大樓」、「臺灣國際航電中心」、「亞太第一經(jīng)貿(mào)園區(qū)」、「亞太第二期」、「工商園區(qū)」、「東方科學(xué)園區(qū)」等，中大型企業(yè)科技光電集團(tuán)皆已進(jìn)駐，未來還有遠(yuǎn)雄集團(tuán)25萬坪暢貨中心計劃，汐止科學(xué)園區(qū)的增值爆發(fā)力，未來熱度看齊南港軟體經(jīng)貿(mào)，內(nèi)湖科技園區(qū)！
 

朱立倫將汐止列為公共建設(shè)重點區(qū)域

除了這個4大建設(shè)利多之外，新任新北市長朱立倫在競選期間，出席汐止經(jīng)貿(mào)園區(qū)發(fā)展座談，宏碁董事長王振堂當(dāng)場提出4項建言，包括捷運等大眾運輸系統(tǒng)、設(shè)置行人專用動線、停車位擴(kuò)增為5000個、電塔地下化，希望未來的新北市政府在5年內(nèi)完成。王振堂說：「如果5年內(nèi)可以完成這些建設(shè)，汐止經(jīng)貿(mào)園區(qū)將增加3萬個就業(yè)機(jī)會。」

朱立倫說，園區(qū)廠商以及社區(qū)委員會的建議「全部可行」，這些規(guī)劃列為當(dāng)選後優(yōu)先施政要項，「我過去在桃園有很多成功的招商經(jīng)驗，以及協(xié)助企業(yè)與工商園區(qū)解決問題。」朱立倫表示，汐止經(jīng)貿(mào)園區(qū)已經(jīng)成形，當(dāng)然要趕快整合，朱立倫表示「4年內(nèi)全力落實」。他也重申，原先中央規(guī)劃的捷運「汐止民生線」(圖4)，從大稻埕到汐止，共十多站，經(jīng)過大家努力協(xié)調(diào)，中央與臺北市都配合調(diào)整，先完成汐止到東湖之間的5站，環(huán)評已經(jīng)通過，朱立倫「保證會在任內(nèi)讓捷運汐止民生線動工」。

朱立倫的選前承諾，在選後都將逐一被檢驗與實現(xiàn)，所以，對於汐止公共建設(shè)推動的承諾，將逐一展開，汐止的發(fā)展自然可以期待。

「南港+汐止」形成臺北新東區(qū)

汐止本身的建設(shè)發(fā)展，以及南港建設(shè)帶動汐止地區(qū)成長的契機(jī)，「南港+汐止」形成的臺北新東區(qū)，將會展現(xiàn)出不一樣的發(fā)展動能。從這些現(xiàn)在與未來展開的重大利多來觀察，汐止地區(qū)緊鄰南港的地理位置，讓現(xiàn)在南港重大建設(shè)陸續(xù)到位開發(fā)之下，跟著拉抬了汐止的區(qū)段價值，2011年，臺北縣升格為新北市，在統(tǒng)籌分配款增加之後，將與北市平起平坐，新北市成型，員山分洪道整治後不再淹水的汐止，被視為南港腹地延伸，共同成為大臺北新東區(qū)。